住房贷款作为银行的重要业务，向来是各银行的“必争之地”。最近，在硝烟四起的房贷市场上，农业银行又在具体业务方面推出许多新举措，尤其是在其固定利率房贷方面，和其他银行不同，农行新增了“固定＋浮动”的混和利率方式，还增加了利率调整的选择权条款。从等额本金、等额本息等传统房贷到固定利率、循环贷、双周供、随借随贷……2006年的房贷市场新招迭出，让人目不暇接，贷款人该如何挑选最适合自己的房贷呢？


利率、期限结合更灵活


农业银行此次推出的“固定＋浮动”的混和利率方式，最主要的特点就是利率将随着时间的变化而灵活改变。据农行有关人士介绍，与现行个人住房浮动利率贷款最优惠利率水平相比，农行的对应期限固定利率贷款仅略高0.3—0.4个百分点。农行此次新推的固定利率房贷，其混合利率方式是指在贷款开始的前3年、5年或前10年内利率固定，这一期间称为利率固定期，利率固定期结束后，贷款人可根据利率走势转换为浮动利率。对于那些预期短期内有加息可能、但对后市预计又不是很明朗的贷款人而言，是一种不错的选择。
纵观一年来各银行推出的各种新型房贷，可以发现很多房贷都和混和利率房贷一样，在利率变动和还贷时间的结合上非常灵活。像较早时候推出固定利率房贷的光大银行，也在今年年中调整了策略，实行了固定利率和浮动利率的可转换，让投资者在利率上的发言权更大。


双周供也是如此，它将按揭贷款的还款方式从原来的每月一还变成了每两周一还，虽然每次还款额为原来月供的一半，但还款时间的变化减少了利息支出，总还款期限有所缩短，对一些拿周薪或双周薪、还款能力较强或希望缩短还款期限的贷款人来说比较适合。


接力贷款由于父母双方（或一方）和子女成为共同借款人，因此可以将借款人的贷款年限适当延长，不受普通房贷规定中上限的限制。与此同时，前期还贷压力可有所减轻，门槛也较低。只是在利率方面，由于还款年限增加了，比普通房贷高出不少。


循环授信房贷可理财


除去在时间和利率变化上的灵活性，新型房贷的另一大特点是可以循环授信，增加了资金的流动性。


针对不少贷款人想提前还贷却又害怕遇到急用没有钱花的心态，深圳发展银行、招商银行、建设银行等推出的循环授信房贷解决了这个问题。它们用循环授信的方式，让借款人将自己的按揭房抵押给银行，然后可以获得一个贷款额度，在规定的时间和额度内可以分次提款、循环使用。


这种解决方式的最早形式是循环贷，循环贷当初开设时吸引了不少有资金周转需求且有提前还款能力的贷款人。对他们而言，循环贷相当于将自己手中的不动产“盘活”，除了可在银行获得相当于房产价值的最高授信之外，还可以在贷款期间内循环使用已经偿还的贷款，用于购车、装修等。


随着这一业务的发展，银行在保留循环授信这一“杀手锏”的同时，增加了这一业务的理财功能。如招商银行推出的“随借随贷”、建设银行的“存贷通”和深圳发展银行的“存抵贷”，在原来的还贷方式不变的前提下，贷款人只要将手头的大笔流动资金存入银行的贷款户头，银行就会按照一定的比例（或者全部）视为提前还贷的资金进行提前还贷，节省下的利息将以“理财收益”的形式返还到贷款人的账户上，在贷款人大额流动资金没有急用的时候，该理财功能可帮贷款人省下不少还贷利息。


房贷选择以我为主


尽管各银行推出的各种新型房贷产品名目繁多、形式各异，但还是有其共性的。贷款人如果要挑选新型房贷，可结合自身的情况作出选择。


固定利率房贷虽可帮助贷款人规避利率波动的风险，日益灵活的固定利率和浮动利率转换形式也让借款人的选择更多，但不能排除在采用固定利率还贷方式时利率水平走低，购房者可能要为此多付利息。计划短期内提前还贷或者想增加还款额的购房者，最好不要考虑申请固定利率房贷。而双周供虽可以节省利息、缩短贷款期限，但一旦借款人收入减少、资金短缺，半个月还贷一次的资金压力也不可小觑。接力贷则在减轻前期月供和延长贷款年限的同时，要求借款人支付更多的利息，从长期的理财角度来看，也不是最为划算的方式。


至于循环贷和其他具有理财功能的房贷产品，可以在一定程度上缓解借款人再次贷款的资金压力，不过也不是所有贷款人都适合此类贷款，对那些收入较丰厚、有提前还款能力和资金周转需求的购房人和小企业主更为适合。